2010年12月17日 星期五

過度仰賴房地產 將掏空中國經濟實力

〔張家銘/中國時報2010.12.17摘要〕經濟房地產化,是另一個中國房市面臨的重大問題。社科院的調查發現,上海、深圳的股票上市公司中,有多達802家的收益和房地產業務有關,佔1300多家上市公司的60.53%

專家分析,主因在房地產毛利高、其他投資管道經營困難所致,長期維持此趨勢,將不利中國產業升級,且會助長投機心態

    中國社科院的綠皮書內容顯示,近年中國房市出現爆發式成長,A股上市公司中,涉及房地產業務的公司數量直線上升,2009年就有近30家房地產公司,以定向增發資產置換方式借殼上市。

A股市場不僅房地產類的上市公司為數眾多,涉足房地產領域的非地產公司也不少。據統計,深、滬兩市分類的20個行業中,除了房地產、金融保險業以外,其他全部18個行業都有公司涉及房地產業務。

            綠皮書分析指出,中國多數企業集中投資房地產行業的主因,是相對較高的行業毛利率。2009年,大陸房地產行業的平均毛利率為55.72%,即使遭受金融危機的衝擊,2009年房地產行業仍獲利豐厚,僅萬科一家就實現淨利潤53.3億元人民幣,年增率達32.1%

    其次是預售制降低資金門檻,方便風險轉嫁。

三是民間投資管道窄,經營環境差,雖然中國當局出台鼓勵民營資本的「新36條」,但具體執行和國有資本已形成的既定利益情勢,讓使民營資本難以真正進入。

    經濟房地產化,將導致社會資源短期向單一行業集中,短期來看,上市公司的財務報表亮麗,但長期來說,會削弱上市公司的競爭力

    其次,經濟房地產化也將阻礙產業升級,擴大產業結構調整難度,房地產上下游和周邊涉及60多個行業,尤其對鋼材、水泥等需求巨大,房地產業的發展將刺激這些產能過剩的行業產能擴大,不利轉變經濟發展方式。

    此次綠皮書的一大重點,在於就各城市房市的泡沫化可能性進行調查,泡沫可能性超過50%的城市多達7,以福州最高,其他則有杭州、南寧、青島等。

至於大城市北京、上海,則位於30~50%之間。綠皮書也統計各城市貸款負擔率,多數城市超過國際認定的30%,北京甚至超越100%,反映房市的投機比例頗高。

    泡沫指數最高的前7個城市,分別是福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實際價格比例50%以上。

    泡沫成分占實際價格比例在30~50%之間的城市,則有北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)。

    各城市貸款負擔率方面,北京超過100%最高,其他一線城市如上海、廣州、深圳等,貸款負擔率也都超越50%,甚至逼近100%,顯見其房市投機成分高。

           中國房市來年的第一個挑戰,在於制度缺陷導致市場失衡。例如國家為刺激經濟成長,地方政府炒買土地做為開發資金來源、金融體系放貸獲利、開發企業大量建房衝高業績等衝動,而消費者不僅有消費衝動,還有投機和投資的衝動,這些衝動聚集起來,造成房市的供需出現失衡。

    第二個挑戰為總體經濟成長對房地產依賴過深。中國目前宏觀經濟面臨動力不足問題,經濟成長高度仰賴房地產,在又要保增長,又想調房價的情況下出現兩難。

    第三個挑戰為外界的多種因素,造成預期房價長期上漲的心態。這些因素包括預期土地資源稀缺、城市化、預期人民幣升值、總體經濟長期快速成長、媒體炒作、預期市場缺乏管理等。

    第四個挑戰在產業資源過度集中房市。造成近年大量企業投入房地產市場。例如在中國民營企業最發達的浙江省,2009年的百強企業中,就有高達70%涉入房地產

    第五個挑戰是貨幣供給過於寬鬆資金過度集中房市。貨幣供給寬鬆讓房市資金暴增、流動性充裕,開發商和購屋者獲知此類訊息後,更大舉投入房市,需求大增將推升房價。

    第六個挑戰是現行土地拍賣制度,有助推升房價的問題沒有解決。這個最基本的制度改善,短期內還沒有成果。

    第七個挑戰在於房地產調控時間已久,已對各方帶來很大壓力。如果當局進一步收緊房市,經過一段時間後,有可能出現供給短缺;而民眾在等了一段時間沒動作,但需求仍持續累積,有可能在短期間一次爆發出來。

    第八個挑戰是保障性住房推展所遭遇的阻礙。目前保障性住房的資金沒有保障,整個體系不夠完整,推出公租房的目標、主體非常不明確,因此要快速推展保障性住房有問題,難以解決高房價的燃眉之急。

    第九個挑戰為目前調控本身目標不明確、任務不具體、政策不連貫、責任不落實,以及執行力有待加強。

第十個挑戰則是中國已躍升成為全球經濟的最大亮點,而在其他經濟體欲振乏力的局勢下,全球金融、國際游資等,都對中國房地產市場虎視眈眈。

 

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